使用金翻倍，牵动市场神经

    从2007年1月1日起，新增建设用地各等别征收标准在原有基础上提高一倍。对于因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，一律按实际新增建设用地面积征收土地有偿使用费。其次，土地使用费仍实行中央与地方30：70分成体制。但为避免部分地方不能足额征收新增建设用地土地有偿使用费的问题，政策将地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。该政策一出，业界对此的反应各不相同，有人分析政策将导致地价翻倍，缩紧地根的信号将刺激房价再次上升；而大多数官方人士则认为，由于政策将地方分成的70%部分收益缴入省级国库，会改变各级政府之间的土地收益分配关系，这样只会减少地方政府的土地收益，不会过多增加用地成本。

    为什么新增建设用地使用费会成为此轮土地调控的绝对重点？上海五合智库总经理邹毅告诉记者，原因很明显，随着生产能力的提高，中国土地需求与土地资源稀缺等矛盾日渐突出，以上海为例，目前上海人均土地面积0.55亩，只相当于全国平均水平的1/20，土地供求关系日渐紧张，天价“地王”在上海一再出现。土地管理一旦失控，继而来之的则是新增建设用地规模过度扩张，土地利用粗放，国家的宏观调控自然无法得到有效落实。

    收紧地根，严控工业用地低成本扩张

    中央政府近年为加强土地调控出台多项措施，明确了我国“实行最严格的土地管理制度”。然而在中央“收紧地根”的道道金牌之下，地方囤积土地现象非但不见好转，某些城市内违法圈地甚至出现了反弹。2005年，国土资源部对16个城市进行卫星遥感监测发现，违法用地数占新增建设用地的近60%，个别地方违法用地面积占新增用地面积的90%。而造成土地利用的反调控走势的根本原因是一些地方扩张新增建设用地的冲动强烈，其中最突出的就是工业用地低成本过度扩张。

    据数据显示，2003年起我国工业用地增长幅度逐年提高，到2005年已经占到全年总供应的32.7%。导致这一现象的原因，一方面是因为中国经济快速发展，工业用地需求日渐旺盛；但另一方面，地方争相抢夺投资资金，采取竞相压低地价的方法招商引资，导致工业用地需求迅速膨胀。邹毅在接受本报记者采访时表示，全国各地工业用地利用强度普遍偏低，即使在一些经济发达地区，不少工业项目用地容积率也只有0.3至0.6，而在国外这一数值可达到0.8至1.2。工业用地的低成本扩张的现象已经造成土地隐性闲置和浪费，不仅导致土地市场混乱，也为中央的房地产调控带来诸多障碍。

    “十五”期间的各类土地价格显示，我国工业用地价格一直处于最低水平，许多城市工业用地出让最低价是根据基准地价的70%确定的，然而在实际操作中，竞相降低工业地价以吸引投资者不在少数，如此一来，本来就不高的工业地价又大幅缩水。邹毅表示，此项政策正是针对一些地方人为压低工业地价，甚至是低地价、零地价、负地价等工业用地出让问题提出的。

    地价可分为取得成本、开发成本、政府收益三部分，新增建设用地土地有偿使用费归于政府收益，在工业用地尚未启用市场配置的地方，地价主要取决于政府收益部分的成本。政策将新增建设用地土地有偿使用费收标准在原有基础上提高一倍后，工业用地价格将在原有基础上提高40%至60%左右，使工业实际用地出让价格恢复到基准地价水平，扭转工业用地亏本出让的局面，以抑制工业用地的过度扩张，使工业地价得到理性回归。

    严控新增用地，盘活存量成为下个重点

    邹毅表示，虽然政策对用地成本的影响不大，但却给市场一个明确的信号——严控新增用地，调控根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，土地新政的出台实施，将从预期上减少新增建设用地供应量。但是长远来看，企业取得工业用地的成本增加，将促使企业提高工业用地效益，从而抑制企业的圈地冲动，降低工业用地的需求。

    在土地供应方面，土地取得成本提高后，如何盘活现有的存量土地就成为各地政府考虑的首要问题，整个土地开发的扩张格局也将发生实质性改变，盘活闲置存量将成为下一个重点。各地政府必定会通盘考虑土地供需特性，制定适量的土地供应计划，尤其是针对存量土地的盘活。

    随着政策对于新增用的监管日趋严格，大部分城市的土地供应量会相对平稳合理。

    对工业用地以市场价格机制的方式来规划与约束，既能够减少土地隐性闲置与浪费，也能够把一些利用审批工业用地来炒作土地的开发商清除出市场，会提高土地的使用效率、增加土地的供给。同时，工业用地限制将改变以低价土地吸引投资的策略，促使企业集约用地，从而增加房地产开发用地的资源。