文/任春芳

　　全球化时代下，市场竞争变得越来越激烈。当企业在分享分工和规模化生产带来的低成本、高效率成果的同时，也在相互依存的链式生存中承担着系统组件风险。全球化不仅大大增加了风险来源，同时也在更广阔的范围内扩散风险。下面，就房地产产品系统性风险防范浅谈一己之见。

房地产产品的系统性特征
　　涉及行业比较多。划归为第三产业的房地产业，涉及专业门类较多，比如钢铁、化工、机械、电器电力、能源、金融、工程建设、勘察、设计及文物园林等三十多个行业部门。
　　具有较为特殊的物理特征。如其搁置场地固定，需要附着于土地，占有一定空间，有效时间长，故具有相对唯一性的特点。物理特征决定了房地产产品的生产过程周期长，开发大型房地产项目往往要好几年。
　　涉及的各行业的限制性条件较多。房地产产品的生产环节涉及社会调研、征地、拆迁、规划、设计、勘探、报批手续、招标、建设、销售及售后服务等诸多生产环节，各行业的限制性条件，如各种法律、法规等，都必须严格遵守。
　　技术专业化、系统化要求高。作为大宗消费品，房地产产品的集成性，决定了其对技术专业化的要求比较高。因此，这种要求决定了在产品生产链中，需要专业分工协作，其中涉及诸多合作厂商、单位，进行系统性分工合作。

房地生产品的系统性风险的危害
　　房地产产品生产的限制性条件较多，违背其中任何一条，给企业带来的不仅是经济上的损失，极有可能是致命的损失和打击。如在没有规划的情况下搞建设，带来的后果可能是被拆除；没有遵守文物园林法的有关规定，则可能招致停工；税务筹划不当则会导致税务成本加大或税务风险聚变。
　　由于产品的生产过程较长，容易受到国家政策性调整的影响。如2006年月6日启动的“国六条”等对房地产产品的生产均带来了很大的政策性、方向性风险。当然在这过程中的风险亦包括企业内部的资金、人力及其他资源的内部变化带来的影响。
　　房地产产品的专业化协作性强，系统性组件特征明显，在流程化生产的同时，也带来诸多风险。生产“链”上任何一个重要环节的“短路”，则会带来连串反应，使整个系统“跳闸”，甚至会影响企业的生存与发展。如施工质量出现问题，就会引起索赔、退房甚至追究企业法律责任的后果；再如电梯、防盗门等的质量不合格，同样会引起业主的投诉，或者在媒体上曝光，这种社会性的负面影响对企业而言，是经济赔偿所无法弥补的。
　　同时，在房地产产品生产诸多的环节中，任何一个环节出现问题，都会导致产品生产的停滞，时间拖延，会给整个系统带来厄尔米诺效应。如征地系统拖延，则规划手续受阻；建设缓慢，则严重影响销售。

房地产产品系统性风险防范措施
　　要对房地产产品系统性风险进行有效防范，就必须加强对房地产产品进行研究，针对房地产产品的生产过程、环节进行深入系统研究，找出影响产品质量，影响产品销售等相关要素，制定实施有效的对策，保证系统的可靠性。
　　首先，要了解并掌握相关限制性条件。由于房地产品系统涉及诸多的法律法规、条例等相关的限制性条件，因此只有能够深入的理解及掌握这些条件，才能够保证在许可的范围内进行产品研发，才能够最大化的利用这些限制性条件进行产品的生产。这是一定程度内控制风险的有效手段和前提条件。
　　其次，要善于运用系统论的思维和方法有效降低风险。
　　要有系统思维的方法。做到系统策划、运作、建设和销售房地产产品，就要对每个环节进行细化分解，列出相应的关键节点，利用节点来控制整个系统的运作。这就可以将项目细分为相对独立、简单的分项工作，同时也便于控制工作进程，有效提高对风险的防范能力。
　　要有信息论的系统反馈方法。在使用这一类的风险防范方法时，要使用专业化人才，发挥其专长，做到物尽其用，加强业务人员与业务的紧密性。这是系统风险防范的必要条件。
　　要运用控制论的方法，进行主动型管理。加强计划及目标管理，对重要节点，要进行要素分析，要设置相关条件，要做到分工到人，有效地提高执行力。这是系统风险防范的保证。
　　第三，做好与协作单位的合作及风险防范工作。对生产中的组织要素进行归类与归纳，寻求新的合作方式，如交钥匙工程、精装修房；或进行风险的转移，如委托项目管理、委托销售、委托进行前期工程工作等，将风险转化，同时有效降低风险。在与相关的厂家及单位合作的时候，要提前分析要素，即可能发生的风险因素，在合作的限制条件中（例如合同、协议、承诺等）对可能发生的风险进行防范（例如防盗门、电梯、电器等产品），对方出具承诺、预留专项保证金等，在出现业主索赔时，可由我方对业主进行先行赔付，然后再依据合同对生产厂家进行处罚。