风物长宜放眼量——透过“阳春”看楼市
文/王伟强

　　2009年春节以来，各地楼市进入了“小阳春”，房地产开发企业的资金压力得到缓解，基本度过了“最危险的时刻”。但面对尚在争论的“阳春”，我们还不应该过早乐观，要保持冷静，看清“暖流”下面隐藏的“寒流”。
　　首先，中国宏观经济尚未走出低谷。看待房地产业，要放到经济社会发展的大环境大格局中考量，从整个宏观经济的大背景下观察。虽然从经济发展、人口结构、城市化的长期趋势来看，中国房地产业将会持续发展，但目前房地产市场能否持续回暖，从根本上取决于宏观经济的走向。从经济学家的预测及2009年3月经济数据来看，中国经济有可能率先走出危机，但率先没有时间表，率先的确切时间是个未知数。因为国际金融危机尚未见底，在宏观经济整体低迷、出口和消费不振的背景下，依靠4万亿投资拉动的经济前景能走多久还很难说。2009年的房地产业很可能将持续调整，房地产企业现在摆庆功宴为时尚早。
　　其次，房地产业发展有周期性。同经济发展一样，房地产业的发展也有周期规律。如日本的地产周期大约是10年，美国的地产周期大约是18年。从美日房地产的周期规律来看，虽然国民经济与房地产市场的繁荣——衰退的周期性波动并非同步，但仍然可以看出二者在振幅上基本上一致，并且房地产业比国民经济周期略显滞后，即“时滞效应”。研究房地产发展周期的规律，把握房地产业发展的周期性变动规律，对政府和房地产开发商意义重大。有专家研究显示，自1984年我国房地产成为一个独立产业来，房地产业每7到8年为一个周期，并且呈现衰退期和低谷期比较短，增长期和繁荣期比较长的特点。从2008年下半年我国房地产业进入了调整期至今不过一年，救市举措很难在短时间内扭转这一趋势。在国际金融危机及中国经济尚未走出低谷前，我们有必要对这二个月的“回暖”保持谨慎乐观。
　　再次，房地产进入“政策观察期”。国家的房地产政策直接影响楼市的冷暖。2008年下半年以来，中央政府调整了从04年开始的对房地产行业的打压政策，出台了一系列实质性救市举措，如七折利率，各城市政府的购房补贴政策等。所以，对待各级政府的房市政策，房地产开发企业由过去的“怕”改为“盼”。当前楼市的回暖，很大程度上得益于去年底扩张性的信贷政策。也正是因为政策见效，楼市回暖，国务院才没有把有巨大投资拉动作用的房地产列入振兴经济的十大行业，所以，央行暂时也不会出台实质性利好房地产行业的政策。在近日举行的2009中国商业地产行业年会上，国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示，房地产业在未来一段时间将进入政策观察期，近期之内，相关政策不会有大的调整。政策观察期不仅要观察楼市，还要观察国际金融和经济环境，观察中国的宏观经济形势和经济刺激计划产生的实际效果。
　　第四，3月份的地产数据让我们谨慎乐观。国家统计局公布数据显示，2009年3月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.74，比2月份回落0.12点，比去年同期回落9.98点。国房景气指数从2008年2月的106点至2009年3月的94.7点，呈现一路下跌的态势，但是跌幅在逐月减小。西安市房地产信息网数据研究中心统计数据显示：3月西安楼市销量连续两月同比、环比呈现激增趋势。但是仔细分析数据我们还可以发现，3月全市普通住宅销售价格呈现一个马鞍形，即中间高、两边低。3月底的销售价格下降明显，说明西安楼市销售价格震荡，走势还不明确。这种情况下，房地产企业必须加强对西安楼市价格的观察，不宜盲目调整价格。
　　此轮楼市回暖，很大程度上是前期尚未购房消费者刚性需求的释放，能不能持续下去，还有待观察。因为从楼市供求关系的实际来看，居民的收入没有大幅增长，购买力不强，房地产存货消化尚需时日。同时，股市回暖，吸引了一部分投资者，楼市的持续疲软，使得投资房产获利的风险加大，国家可能出台的对城区二套房收税的政策，更使得消费者在投资住宅的时候做慎重考虑。
　　风物长宜放眼量。市场是检验楼市回暖的唯一标准。虽然春节后两个月的市场销量并不代表楼市的整体走向，但对房地产开发企业而言，两个月的回暖一定程度上解了燃眉之急，楼市的整体复苏曙光在望，二季度将是观察楼市能否持续回暖的重要窗口。