浅议紧缩环境下房地产企业的应对之道
发布时间：2011-11-02 作者：信息员 浏览数：1378 分享到：
正如用“热火朝天、逐日看涨”来描述前两年非常态政策刺激期间，一线商品房市场如脱缰之马那样，用“风声鹤唳、门可罗雀”来形容目前一线城市商品房市场的现状一点都不过分，绝非杜撰。而这种景象，在二线城市也已经开始显现！
导致上述情形的因由只有一个：刺激政策退出了，紧缩政策及相关效应开始显现！市场又开始了一轮“从冷到热、再由热到冷”的周期性轮回。
对于我国房地产市场所存在的这种周期性波动与政策调控阶段性变动之间的若即若离的关系、抑或恩怨是非般的情结，还得从我国城市化与工业化进程中的政策变迁与经验积累说开去。
跟踪研究，笔者发现，我国房地产市场存在的波动性可以追朔到1984年开始的“推行商品房试点、发展房地产业”这一政策推出之时。此后，我国房地产市场就经历了具有“两三年促进、三两年规范”特征的曲折性、螺旋式发展历程！其产业及政策特征可以归结为：1984年，启动商品房政策试点；1985－1987年，防止盲目发展：1988－1989年，扩大发展；1990－1991年，治理整顿；1992年，治理整顿结束、加快发展；1993－1997年，实施宏观调控；1998－2002年，促进发展、消化库存；2003－2007年，强化宏观调控；2008－2009年，非常态救市；2010－2011年，政策归于常态，紧缩措施出台。
上述时间标尺为我们清晰地刻画出了当前我国房地产市场、尤其是商品房市场“由热转冷”这一态势极具时间纵深感观的政策调控图像，也从一定视角上给房地产企业应对紧缩环境下的市场波动以某种启发。
就长期制度导向而言，从1984年商品房试点、到1995年实施安居工程、到1998年发展经适房、再到2007－2008年回归保障房，我国房地产业宏观制度一路从变革走来，显示出在探索中前行、摸着石头过河的特征；就阶段性调控政策特征来看，大多数政策的出发点与落脚点均围绕“经济冷热”及“通胀与紧缩”展开，其主要政策工具为住房、土地、财税及金融政策。当然，正如国家住建部部长姜伟新所言，“当前阶段性限购政策是不得以而为之，会适时取消的。”
笔者认为，除住建部提到的全国住房系统联网这一因素外，限购、限贷政策的取消将主要取决于全国范围内保障房的建设进展情况及上海、重庆两地房地产税试点成效情况。这种判断带来的预期看似不乐观，但在“十二五”及“十三五”期间我国城镇化进程仍将分别提高4.1%的背景之下，上述因素只能说是房企在经营策略方面应该慎重考虑的重要方面。
面向未来十年仍然巨大的市场空间，面对2007－2008年业已深刻变革的产业政策，面对周期性变化的调控措施，在当前阶段性紧缩环境下，房地产企业的应对之策，对于自身的实力积累及长远发展意义重大。当前，房企的主要着力点应该关注以下几个方面：
一、压缩项目投资，减少商品供应，降低资金占压
面对政府差别化的限购、限贷政策及日趋严格的土地开发利用政策，随着宽松政策惯性的消失以及紧缩政策效应的显现，房地产企业作为房地产商品供应商，在供应环节的应对之策，最理性的当属减少供应，一方面降低资金占用，另一方面也会起到将供需矛盾逐步扭转到趋向有利于供应商这一方。当然，这样做，有被市场牵着鼻子走的痕迹，实属应急之举。
二、彰显品质，适度促销，有序回笼资金
在阶段性市场低迷的情况下，大幅降价不是明智之举，因为政府从来没说非得让房地产市场大幅降价，只提防止部分地区房价过快、过高上涨，以控制涨幅在合理范围内。这里面隐含着三个方面的潜台词：一是人民币对外升值，人民币资产不应反向贬值；二是房地产业金融属性显著，资本杠杆率高，房地产市场大幅波动事关国家金融安全，美国金融危机即为前车之鉴；三是随着我国人口红利的消失，人工成本的逐步上升，未来若干年工资增长幅度相对于房价滞涨或适度回调，有利于修复和优化目前严重失衡的房价收入结构。
因此，从近期来看，尽管房价涨幅在回落，部分房价过高地区的部分房企已降价销售，这大多与其资本实力及资金周转失灵相关；但对于在2009－2011年上半年回笼了大量现金且没有得意忘形、肆意铺摊子的房企而言，大可不必盲目跟风、折价销售。强调品质，适度促销，才是市场引领者应有的市场王道！
三、放缓土地储备，坚持现金为王
目前，市场走低才刚刚开始。将减少资金占用放在首要位置，压缩现有项目投资，放缓土地储备，降低一切可能的资产性或资本性支出；同时坚守品质与价值导向，适度促销，以有序回收资金，双向增加现金持有量，坚持现金为王，做到“手中有粮、心里不慌”，是资金管理成效显著房企的有效选择。 四、研判政策走向，分析市场趋势，待机适时并购
当我们对2007年底－2008年上半年房地产市场一派低迷的记忆尚未完全散去时，受2008年底2009年初一系列非常规刺激政策的激励，既便是在2010年10月政策激情开始渐进退去时，市场参与者却还在兴致勃勃、高唱凯歌、一往直前。其时，市场走低的伏笔已然埋下。当前，市场下滑迹象十分明显。作为市场主体，何去何从，不仅仅是主观愿望的问题，更与能力、实力及素质相关至大。当下，准确研判走向、分析趋势，持币待购，以备适时救死扶伤、扩编收兵、壮大体量、共谋发展，或许比单兵作战、赤膊上阵要经济或更具战略意义得多。
五、调研市场需求，完善产品线，以备经营扩张
市场的周期性波动决定着经营的周期性应对。逆周期策略不仅是包括央行在内的有关部门的专利，也是包括房企在内的所有企业应对市场预期及其变化的有效工具。尽管房地产市场需求空间仍然很大，但政策的目标性、需求的差异性及细分市场的特质性，迫使优秀房企要像敬畏生命与尊严那样敬畏政策与市场。人类对美好事物的追求是永无止境的，对好房子与好生活的追求亦不例外。因此，市场危局之下，我们要做的，一方面是积极应对，另一方面也要强身健体、苦练内功，以备市况好转时扩张之需。 六、优化资本结构，补充资本实力，规避资本风险。 资本是实力的象征。资本规模与结构决定了企业的运营规模、产品结构及其运营模式。越是在困难期，越是对资本实力与资产运营能力的考验。对于面临资金占压与周转风险的房企而言，当前，在尽力盘活资源、解救危急之余，扩充资本尤其是股权资本，以降低杠杆率，提高经营稳健性，或许是实施下一轮经营扩张的终极选择。
未来十年，随着我国城市化进程的持续加速及人口红利的减弱，房地产业尤其是商品房的投资收益水平成非线性下降将是大概率事件，但仍较一般制造业水平要高。这或对房地产企业的投资开发效率及投资结构提出严酷挑战。可以说，在顺应政策导向、引领市场趋势、聚集资本实力、加速开发周转等方面，万科作为行业领跑者已然走在前列。在紧缩环境来临之时，让我们学习行业标杆榜样，科学有效应对各种挑战，走出一条适合自身的房企成长发展道路！
文/榆木
导致上述情形的因由只有一个：刺激政策退出了，紧缩政策及相关效应开始显现！市场又开始了一轮“从冷到热、再由热到冷”的周期性轮回。
对于我国房地产市场所存在的这种周期性波动与政策调控阶段性变动之间的若即若离的关系、抑或恩怨是非般的情结，还得从我国城市化与工业化进程中的政策变迁与经验积累说开去。
跟踪研究，笔者发现，我国房地产市场存在的波动性可以追朔到1984年开始的“推行商品房试点、发展房地产业”这一政策推出之时。此后，我国房地产市场就经历了具有“两三年促进、三两年规范”特征的曲折性、螺旋式发展历程！其产业及政策特征可以归结为：1984年，启动商品房政策试点；1985－1987年，防止盲目发展：1988－1989年，扩大发展；1990－1991年，治理整顿；1992年，治理整顿结束、加快发展；1993－1997年，实施宏观调控；1998－2002年，促进发展、消化库存；2003－2007年，强化宏观调控；2008－2009年，非常态救市；2010－2011年，政策归于常态，紧缩措施出台。
上述时间标尺为我们清晰地刻画出了当前我国房地产市场、尤其是商品房市场“由热转冷”这一态势极具时间纵深感观的政策调控图像，也从一定视角上给房地产企业应对紧缩环境下的市场波动以某种启发。
就长期制度导向而言，从1984年商品房试点、到1995年实施安居工程、到1998年发展经适房、再到2007－2008年回归保障房，我国房地产业宏观制度一路从变革走来，显示出在探索中前行、摸着石头过河的特征；就阶段性调控政策特征来看，大多数政策的出发点与落脚点均围绕“经济冷热”及“通胀与紧缩”展开，其主要政策工具为住房、土地、财税及金融政策。当然，正如国家住建部部长姜伟新所言，“当前阶段性限购政策是不得以而为之，会适时取消的。”
笔者认为，除住建部提到的全国住房系统联网这一因素外，限购、限贷政策的取消将主要取决于全国范围内保障房的建设进展情况及上海、重庆两地房地产税试点成效情况。这种判断带来的预期看似不乐观，但在“十二五”及“十三五”期间我国城镇化进程仍将分别提高4.1%的背景之下，上述因素只能说是房企在经营策略方面应该慎重考虑的重要方面。
面向未来十年仍然巨大的市场空间，面对2007－2008年业已深刻变革的产业政策，面对周期性变化的调控措施，在当前阶段性紧缩环境下，房地产企业的应对之策，对于自身的实力积累及长远发展意义重大。当前，房企的主要着力点应该关注以下几个方面：
一、压缩项目投资，减少商品供应，降低资金占压
面对政府差别化的限购、限贷政策及日趋严格的土地开发利用政策，随着宽松政策惯性的消失以及紧缩政策效应的显现，房地产企业作为房地产商品供应商，在供应环节的应对之策，最理性的当属减少供应，一方面降低资金占用，另一方面也会起到将供需矛盾逐步扭转到趋向有利于供应商这一方。当然，这样做，有被市场牵着鼻子走的痕迹，实属应急之举。
二、彰显品质，适度促销，有序回笼资金
在阶段性市场低迷的情况下，大幅降价不是明智之举，因为政府从来没说非得让房地产市场大幅降价，只提防止部分地区房价过快、过高上涨，以控制涨幅在合理范围内。这里面隐含着三个方面的潜台词：一是人民币对外升值，人民币资产不应反向贬值；二是房地产业金融属性显著，资本杠杆率高，房地产市场大幅波动事关国家金融安全，美国金融危机即为前车之鉴；三是随着我国人口红利的消失，人工成本的逐步上升，未来若干年工资增长幅度相对于房价滞涨或适度回调，有利于修复和优化目前严重失衡的房价收入结构。
因此，从近期来看，尽管房价涨幅在回落，部分房价过高地区的部分房企已降价销售，这大多与其资本实力及资金周转失灵相关；但对于在2009－2011年上半年回笼了大量现金且没有得意忘形、肆意铺摊子的房企而言，大可不必盲目跟风、折价销售。强调品质，适度促销，才是市场引领者应有的市场王道！
三、放缓土地储备，坚持现金为王
目前，市场走低才刚刚开始。将减少资金占用放在首要位置，压缩现有项目投资，放缓土地储备，降低一切可能的资产性或资本性支出；同时坚守品质与价值导向，适度促销，以有序回收资金，双向增加现金持有量，坚持现金为王，做到“手中有粮、心里不慌”，是资金管理成效显著房企的有效选择。 四、研判政策走向，分析市场趋势，待机适时并购
当我们对2007年底－2008年上半年房地产市场一派低迷的记忆尚未完全散去时，受2008年底2009年初一系列非常规刺激政策的激励，既便是在2010年10月政策激情开始渐进退去时，市场参与者却还在兴致勃勃、高唱凯歌、一往直前。其时，市场走低的伏笔已然埋下。当前，市场下滑迹象十分明显。作为市场主体，何去何从，不仅仅是主观愿望的问题，更与能力、实力及素质相关至大。当下，准确研判走向、分析趋势，持币待购，以备适时救死扶伤、扩编收兵、壮大体量、共谋发展，或许比单兵作战、赤膊上阵要经济或更具战略意义得多。
五、调研市场需求，完善产品线，以备经营扩张
市场的周期性波动决定着经营的周期性应对。逆周期策略不仅是包括央行在内的有关部门的专利，也是包括房企在内的所有企业应对市场预期及其变化的有效工具。尽管房地产市场需求空间仍然很大，但政策的目标性、需求的差异性及细分市场的特质性，迫使优秀房企要像敬畏生命与尊严那样敬畏政策与市场。人类对美好事物的追求是永无止境的，对好房子与好生活的追求亦不例外。因此，市场危局之下，我们要做的，一方面是积极应对，另一方面也要强身健体、苦练内功，以备市况好转时扩张之需。 六、优化资本结构，补充资本实力，规避资本风险。 资本是实力的象征。资本规模与结构决定了企业的运营规模、产品结构及其运营模式。越是在困难期，越是对资本实力与资产运营能力的考验。对于面临资金占压与周转风险的房企而言，当前，在尽力盘活资源、解救危急之余，扩充资本尤其是股权资本，以降低杠杆率，提高经营稳健性，或许是实施下一轮经营扩张的终极选择。
未来十年，随着我国城市化进程的持续加速及人口红利的减弱，房地产业尤其是商品房的投资收益水平成非线性下降将是大概率事件，但仍较一般制造业水平要高。这或对房地产企业的投资开发效率及投资结构提出严酷挑战。可以说，在顺应政策导向、引领市场趋势、聚集资本实力、加速开发周转等方面，万科作为行业领跑者已然走在前列。在紧缩环境来临之时，让我们学习行业标杆榜样，科学有效应对各种挑战，走出一条适合自身的房企成长发展道路！
文/榆木
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