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2011-11

浅议紧缩环境下房地产企业的应对之道

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正如用“热火朝天、逐日看涨”来描述前两年非常态政策刺激期间，一线商品房市场如脱缰之马那样，用“风声鹤唳、门可罗雀”来形容目前一线城市商品房市场的现状一点都不过分，绝非杜撰。而这种景象，在二线城市也已经开始显现！　　导致上述情形的因由只有一个：刺激政策退出了，紧缩政策及相关效应开始显现！市场又开始了一轮“从冷到热、再由热到冷”的周期性轮回。　　对于我国房地产市场所存在的这种周期性波动与政策调控阶段性变动之间的若即若离的关系、抑或恩怨是非般的情结，还得从我国城市化与工业化进程中的政策变迁与经验积累说开去。 　　跟踪研究，笔者发现，我国房地产市场存在的波动性可以追朔到1984年开始的“推行商品房试点、发展房地产业”这一政策推出之时。此后，我国房地产市场就经历了具有“两三年促进、三两年规范”特征的曲折性、螺旋式发展历程！其产业及政策特征可以归结为：1984年，启动商品房政策试点；1985－1987年，防止盲目发展：1988－1989年，扩大发展；1990－1991年，治理整顿；1992年，治理整顿结束、加快发展；1993－1997年，实施宏观调控；1998－2002年，促进发展、消化库存；2003－2007年，强化宏观调控；2008－2009年，非常态救市；2010－2011年，政策归于常态，紧缩措施出台。 　　上述时间标尺为我们清晰地刻画出了当前我国房地产市场、尤其是商品房市场“由热转冷”这一态势极具时间纵深感观的政策调控图像，也从一定视角上给房地产企业应对紧缩环境下的市场波动以某种启发。 　　就长期制度导向而言，从1984年商品房试点、到1995年实施安居工程、到1998年发展经适房、再到2007－2008年回归保障房，我国房地产业宏观制度一路从变革走来，显示出在探索中前行、摸着石头过河的特征；就阶段性调控政策特征来看，大多数政策的出发点与落脚点均围绕“经济冷热”及“通胀与紧缩”展开，其主要政策工具为住房、土地、财税及金融政策。当然，正如国家住建部部长姜伟新所言，“当前阶段性限购政策是不得以而为之，会适时取消的。” 　　笔者认为，除住建部提到的全国住房系统联网这一因素外，限购、限贷政策的取消将主要取决于全国范围内保障房的建设进展情况及上海、重庆两地房地产税试点成效情况。这种判断带来的预期看似不乐观，但在“十二五”及“十三五”期间我国城镇化进程仍将分别提高4.1%的背景之下，上述因素只能说是房企在经营策略方面应该慎重考虑的重要方面。 　　面向未来十年仍然巨大的市场空间，面对2007－2008年业已深刻变革的产业政策，面对周期性变化的调控措施，在当前阶段性紧缩环境下，房地产企业的应对之策，对于自身的实力积累及长远发展意义重大。当前，房企的主要着力点应该关注以下几个方面： 一、压缩项目投资，减少商品供应，降低资金占压 　　面对政府差别化的限购、限贷政策及日趋严格的土地开发利用政策，随着宽松政策惯性的消失以及紧缩政策效应的显现，房地产企业作为房地产商品供应商，在供应环节的应对之策，最理性的当属减少供应，一方面降低资金占用，另一方面也会起到将供需矛盾逐步扭转到趋向有利于供应商这一方。当然，这样做，有被市场牵着鼻子走的痕迹，实属应急之举。 二、彰显品质，适度促销，有序回笼资金 　　在阶段性市场低迷的情况下，大幅降价不是明智之举，因为政府从来没说非得让房地产市场大幅降价，只提防止部分地区房价过快、过高上涨，以控制涨幅在合理范围内。这里面隐含着三个方面的潜台词：一是人民币对外升值，人民币资产不应反向贬值；二是房地产业金融属性显著，资本杠杆率高，房地产市场大幅波动事关国家金融安全，美国金融危机即为前车之鉴；三是随着我国人口红利的消失，人工成本的逐步上升，未来若干年工资增长幅度相对于房价滞涨或适度回调，有利于修复和优化目前严重失衡的房价收入结构。 　　因此，从近期来看，尽管房价涨幅在回落，部分房价过高地区的部分房企已降价销售，这大多与其资本实力及资金周转失灵相关；但对于在2009－2011年上半年回笼了大量现金且没有得意忘形、肆意铺摊子的房企而言，大可不必盲目跟风、折价销售。强调品质，适度促销，才是市场引领者应有的市场王道！ 三、放缓土地储备，坚持现金为王 　　目前，市场走低才刚刚开始。将减少资金占用放在首要位置，压缩现有项目投资，放缓土地储备，降低一切可能的资产性或资本性支出；同时坚守品质与价值导向，适度促销，以有序回收资金，双向增加现金持有量，坚持现金为王，做到“手中有粮、心里不慌”，是资金管理成效显著房企的有效选择。 四、研判政策走向，分析市场趋势，待机适时并购 　　当我们对2007年底－2008年上半年房地产市场一派低迷的记忆尚未完全散去时，受2008年底2009年初一系列非常规刺激政策的激励，既便是在2010年10月政策激情开始渐进退去时，市场参与者却还在兴致勃勃、高唱凯歌、一往直前。其时，市场走低的伏笔已然埋下。当前，市场下滑迹象十分明显。作为市场主体，何去何从，不仅仅是主观愿望的问题，更与能力、实力及素质相关至大。当下，准确研判走向、分析趋势，持币待购，以备适时救死扶伤、扩编收兵、壮大体量、共谋发展，或许比单兵作战、赤膊上阵要经济或更具战略意义得多。 五、调研市场需求，完善产品线，以备经营扩张 　　市场的周期性波动决定着经营的周期性应对。逆周期策略不仅是包括央行在内的有关部门的专利，也是包括房企在内的所有企业应对市场预期及其变化的有效工具。尽管房地产市场需求空间仍然很大，但政策的目标性、需求的差异性及细分市场的特质性，迫使优秀房企要像敬畏生命与尊严那样敬畏政策与市场。人类对美好事物的追求是永无止境的，对好房子与好生活的追求亦不例外。因此，市场危局之下，我们要做的，一方面是积极应对，另一方面也要强身健体、苦练内功，以备市况好转时扩张之需。 六、优化资本结构，补充资本实力，规避资本风险。　　资本是实力的象征。资本规模与结构决定了企业的运营规模、产品结构及其运营模式。越是在困难期，越是对资本实力与资产运营能力的考验。对于面临资金占压与周转风险的房企而言，当前，在尽力盘活资源、解救危急之余，扩充资本尤其是股权资本，以降低杠杆率，提高经营稳健性，或许是实施下一轮经营扩张的终极选择。 　　未来十年，随着我国城市化进程的持续加速及人口红利的减弱，房地产业尤其是商品房的投资收益水平成非线性下降将是大概率事件，但仍较一般制造业水平要高。这或对房地产企业的投资开发效率及投资结构提出严酷挑战。可以说，在顺应政策导向、引领市场趋势、聚集资本实力、加速开发周转等方面，万科作为行业领跑者已然走在前列。在紧缩环境来临之时，让我们学习行业标杆榜样，科学有效应对各种挑战，走出一条适合自身的房企成长发展道路！ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/榆木

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2011-11

天地源·御湾惠州豪门盛宴活动备受热捧

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通讯员 可航　　10月22日，备受关注的惠州首席城市江湾别墅——天地源·御湾上演豪门盛宴，活动不仅吸引近千名惠州名流聚焦天地源·御湾五星级会所，还邀请到了来自惠州、深圳、东莞、香港等地的贵宾。　　借助顶级车系展示以及高端拉斯维加斯活动的合作平台，天地源＆#8226;御湾成为了10月深惠地区新的聚焦点。活动当天，天地源·御湾内的奥迪顶级车系展示区汇聚了近10台世面最新款奥迪名车，其中包含奥迪R8全新版本以及以奥迪勒芒quattro概念车为原型的限量产车型奥迪R8。活动期间，惠州天地源公司还举办了高端拉斯维加斯活动，并邀请了澳门专业荷官和兔女郎，刺激的游戏同样吸引大批客户热情参与。　　天地源＆#8226;御湾位于惠州市惠城区东部新城中央别墅区，此次主推户型310㎡至580㎡联排及独栋，项目借鉴“花园城市”发展的“湾区”规划理念，由香港顶级设计师梁志天倾力打造。据了解，天地源·御湾采用双层中空LOVE-E玻璃，与普通中空玻璃相比，更具隔音、隔热、保温效果；阳台所搭建的木架全为香樟实木，屋檐下尾角收口是用印象石干挂；外墙石材采用西班牙进口砂岩，中国锈石，每一道工序及材料都经过严格把控。同时，天地源＆#8226;御湾所配置的世界级霍尼韦尔智能家居系统，是比尔·盖茨家以及迪拜高档酒店均采用的智能家居系统，360度掌控家居，让生活提前50年。

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2011-11

高新地产代建第四安置小区项目顺利交房

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通讯员 徐娜　　10月15日至20日，经过一年多紧张有序的建设，由高新地产公司代建的高新区第四安置小区提前三个月实现竣工并正式交房。　　自2010年5月开工建设以来，作为高新区的民生工程和重点项目，第四安置小区项目的建设备受各级领导关注。为了尽早建成一个崭新温暖的家园，保质保量完成好农民安置房代建任务，代建单位高新地产带领各施工单位日夜奋战，狠抓工程进度和施工质量，在冬季到来之前及时安置好农民兄弟。10月15日，第四安置小区正式竣工落成，交房现场迎来了首批安置村民，交房过程井然有序。　　据悉，第四安置小区位于高新区科技八路以南、丈八西路以北，占地67亩，总建筑面积为69060平方米，共有15栋六层安置房及1栋会所，将提供804套住宅。

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2011-11

银川经济技术开发区领导来350VIP浦京集团幕墙门窗参观考察

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通讯员 刘丛里　　10月14日，银川经济技术开发区党工委副书记郝有民一行参观考察了350VIP浦京集团幕墙门窗公司。350VIP浦京集团幕墙门窗公司领导陪同考察。　　郝有民一行先后参观了公司塑钢门窗、铝合金门窗、建筑幕墙、中空玻璃加工中心，公司领导向客人详细介绍了各类门窗幕墙的制作加工流程，并从材料选用、产品技术等角度重点介绍了目前市场最流行的高档隔热断桥铝合金门窗和集成材木门窗。　　在随后举行的座谈中，郝有民一行对350VIP浦京集团幕墙门窗公司优秀的企业理念、稳健的经营方式进行了充分肯定，高度赞扬了公司在以技术创新提升建筑品质价值和改善居民生活环境等方面做出的努力。双方共同表示，今后要加强互相学习，分享发展机遇，促进共同发展。

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2011-11

天津天地源公司迎来乔迁之喜，正式进驻天津华苑产业园区海益国际

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通讯员 可航　　日前，天津天地源公司迎来乔迁之喜，正式进驻天津华苑产业园区海益国际大厦11层新址办公。近年来，随着天地源天津公司规模的迅速壮大，原有办公地点已不能适应和满足新形势下取得新发展的需求。本着立足当前，着眼长远，扎根天津，辐射环渤海区域的远景规划，为筑牢天地源天津公司的优秀品牌和公众形象，天地源天津公司选择此处作为公司办公新址。该地区被列为滨海新区国家发展战略中的重要功能区，将为天津公司更好更快发展奠定坚实基础。

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2011-11

紫薇地产在售项目网络竞拍受追捧

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通讯员 刘蓉　　2分钟追平封顶价，百余人激烈竞拍，10月19日，倍受关注的紫薇地产在售项目紫薇·曲江意境、紫薇·希望城、紫薇·风尚、紫薇·永和坊精品人居户型网络竞拍，再创西安楼市电子商务营销佳绩。　　借助网络竞拍平台，从9月17日开始的“紫薇人居精品零元起拍”网络销售活动推出以来就成为西安楼市的靓丽风景。据搜房网电商负责人介绍，此次在搜房网络竞拍的平台上，紫薇地产拍卖的各房源一开始就获得了火爆的人气，关注度达到了40余万次，缴纳保证金参与竞卖的多达500多人。　　据了解，作为紫薇十五年感恩西安、回馈客户的“0元起拍，8折封顶”网络竞拍活动，紫薇地产计划推出15套在售项目的精品户型，面积从40、50平米到100平米不等，以首置客户为目标，最高直降近23万元的大幅优惠回馈客户。在住博会期间以及昨日进行的网络拍卖中，每套房源竞价的时间最长8分钟，最短不到2分钟就达到封顶价，实现了西安楼市电商模式的上佳业绩。　　作为销售模式的新尝试，紫薇地产公司利用电子商务平台为购房者提供了一个方便快捷的新兴的购房平台，也用实际行动回报一直关注紫薇的广大客户。

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2011-11

高新热力组织党员干部赴延安参观学习

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通讯员 梁艳　　10月15日，为学习延安精神，弘扬爱国主义精神，激发工作热情，高新热力公司组织党员、干部前往中国革命圣地——延安参观学习。 　　中共中央革命旧址枣园、中共七大召开地杨家岭、革命纪念馆等红色景点处处都使人联想起一幕幕壮大的景象，处处都能看到老一辈革命领导人和英勇的战士们艰苦奋斗、奋勇拼搏的痕迹。在杨家岭的中央大礼堂，还高悬着中共第七次全国代表大会的会标。党中央在延安期间，领导解放区军民开展了轰轰烈烈的大生产运动，领导全党开展了伟大的整风运动，并召开了具有历史意义的中国共产党第七次全国代表大会。　　正是这波澜壮阔的十三年，在延安这片神奇的土地上，孕育出了伟大的“延安精神”——就是坚定正确的政治方向，解放思想、实事求是的思想路线，全心全意为人民服务的根本宗旨，自力更生、艰苦奋斗的创业精神。这种精神穿越星海，穿越时空，光照后人。　　参观学习期间，公司党员、干部被革命先烈的革命意志和斗志深深感染。大家纷纷表示，在今后的工作中，将继承老一辈革命家的精神，牢记艰苦奋斗、自力更生、实事求是的作风，立足本职、从我做起、从小事做起，积极学习理论知识，不断充实自己，为提升公司整体实力、推动企业科学发展做出积极的贡献。

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2011-10

安建利到天地源·平江怡景项目调研

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特约记者 杨孝平 通讯员 可航 　　10月10日下午，高新区党工委副书记、管委会副主任、集团公司总经理兼党委书记安建利考察调研了天地源公司在苏州开发的天地源·平江怡景项目。集团公司投资决策委员会顾问、天地源公司董事长俞向前及天地源上海区域公司领导陪同调研。　　安建利一行参观了平江怡景项目的售楼处及项目施工现场，仔细询问了楼盘概况、楼盘销售状况、主要购买对象、建筑采用的新工艺及新材料等情况。作为苏州平江区“2011年度区政府重点项目”的代表性住宅项目，平江怡景项目产品全面创新，引领区域市场，形成了楼盘标杆，得到广泛认同。　　安建利对平江怡景项目的施工速度、建设品质、安全生产、施工组织精细化程度给予了充分肯定，并要求天地源上海公司再接再厉，以前瞻的思考、精心的施工、过硬的品质、优良的服务，努力把平江怡景项目建设成为所在区域人居的标杆，为天地源和集团公司树立新形象。　　天地源上海区域公司表示，将进一步做好项目建设的协调和配合，确保项目建设全面推进，努力实现项目的按期圆满落成，把天地源良好的产品和服务带给消费者，为天地源跨区域发展和集团公司跨越式发展做出贡献。

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2011-10

350VIP浦京集团建材荣获全国质量管理小组活动优秀企业奖

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通讯员 关小梅　　近日，由国家质检总局、工信部、中国科协、中国质协等单位联合举办的全国第33次质量管理小组代表大会在湖南省张家界市隆重举行。350VIP浦京集团建材公司荣获“全国质量管理小组活动优秀企业奖”。　　据悉，在全国质协系统运行的33年中，质量管理小组活动始终占有重要位置，是质协系统开展时间最长、投入精力最大、培养人才最多、收到效果最显著、生命力最强的一项群众性活动。此次大会，1529个全国优秀质量管理小组、125家全国质量管理小组活动优秀企业和119个全国质量管理小组活动卓越领导者参加了会议，共同交流和共享质量管理工作取得的成绩。　　350VIP浦京集团建材QC小组活动已开展多年，尤其是2008年以来取得了突破性进展，成果效益逐步显现，连续荣获西安市和全国优秀质量管理小组称号。在公司“二三战略”实施期间，各分（子）公司围绕“大公司崛起”战略目标，在促经营的同时，狠抓技术创新，不断改进工艺技术、实施技术改造，在节约资源、降低成本、环境保护等方面通过QC小组活动的组织形式，解决了生产过程中一系列问题。截至目前，各产业发展较成熟的7个QC小组，分别在提高产品一次合格率、提高生产线开机成功率、提高生产线速度、提高产品表面质量、提高原材料投入产出率等方面进行了持续改进。　　QC小组活动通过数据统计、原因分析、制定措施、解决问题等环节，不断对产品、服务、管理质量进行持续改进，带动了公司基层员工技术创新的积极性。

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2011-10

集团公司召开2012年度计划预算工作动员布置会

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通讯员 康党会　　10月14日，集团公司召开2012年度计划预算工作动员布置会。集团公司总会计师宫蒲玲出席会议并讲话。集团下属各公司主管计划预算工作的领导、财务负责人、计划预算部门负责人及集团计划财会部有关人员参加了会议。　　会议首先结合国内外宏观经济形势和政策环境，对集团公司前三季度计划预算目标的实现情况和重点任务的完成情况进行了回顾总结，对今年第四季度及明年经营工作可能面临的经济与政策环境进行了分析展望。　　根据集团公司统一部署，会议紧紧围绕集团公司“十二五”发展战略规划，从有效保障集团整体战略目标顺利实现的高度，对2012年计划预算工作从总体要求、工作步骤、注意事项等方面进行了全面安排，并对2012年计划预算目标与2013年计划指标的有效衔接问题做了重点说明。　　最后，就做好集团公司2012年计划预算工作，宫蒲玲向与会人员提出四点要求：一是要站在战略和全局的高度充分认识计划预算工作的重要性，进一步提高计划预算管理在集团公司战略管控体系中的作用。各公司要通过计划预算工作有效、细致地反映战略目标的实现过程，充分发挥计划预算对年度生产经营工作有序推进的指挥棒作用，确保脚踏实地地落实集团公司战略规划目标；二是要进一步加强对计划预算工作的组织和领导。各公司要高度重视、精心组织，做到组织到位、领导到位，一把手亲自抓，确保全员、全额、全面、全程参与，切实安排布置好年度计划预算工作；三是在部署计划预算工作中要遵循“战略性与周密性、挑战性与可行性、前瞻性与现实性相结合”的原则。充分分析、科学研判内外部环境变化趋势，紧密围绕集团及自身“十二五”战略规划目标，充分结合自身资源与资金状况，以行业先进水平为标杆，以优于项目目标责任书及行业中值的水平，编制出科学有效、切实可行且富有时效性的年度计划预算；四是要继续牢固树立“现金为王”的理念，确保资金链安全、顺畅。各公司在银根紧缩、市场形势较为艰难的形势下，要珍惜每一笔资金的价值，科学论证拟投资项目的可行性，以资金投放的有效性及资金回笼的安全性，促进生产经营工作高效运行，保障集团整体目标顺利实现。