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2011-11

天地源·御湾惠州豪门盛宴活动备受热捧

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　　10月22日，备受关注的惠州首席城市江湾别墅——天地源·御湾上演豪门盛宴，活动不仅吸引近千名惠州名流聚焦天地源·御湾五星级会所，还邀请到了来自惠州、深圳、东莞、香港等地的贵宾。　　借助顶级车系展示以及高端拉斯维加斯活动的合作平台，天地源·御湾成为了10月深惠地区新的聚焦点。活动当天，天地源·御湾内的奥迪顶级车系展示区汇聚了近10台世面最新款奥迪名车，其中包含奥迪R8全新版本以及以奥迪勒芒quattro概念车为原型的限量产车型奥迪R8。活动期间，惠州天地源公司还举办了高端拉斯维加斯活动，并邀请了澳门专业荷官和兔女郎，刺激的游戏同样吸引大批客户热情参与。　　天地源·御湾位于惠州市惠城区东部新城中央别墅区，此次主推户型310㎡至580㎡联排及独栋，项目借鉴“花园城市”发展的“湾区”规划理念，由香港顶级设计师梁志天倾力打造。据了解，天地源·御湾采用双层中空LOVE-E玻璃，与普通中空玻璃相比，更具隔音、隔热、保温效果；阳台所搭建的木架全为香樟实木，屋檐下尾角收口是用印象石干挂；外墙石材采用西班牙进口砂岩，中国锈石，每一道工序及材料都经过严格把控。同时，天地源·御湾所配置的世界级霍尼韦尔智能家居系统，是比尔·盖茨家以及迪拜高档酒店均采用的智能家居系统，360度掌控家居，让生活提前50年。 通讯员 可航

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2011-11

浅议紧缩环境下房地产企业的应对之道

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　　正如用“热火朝天、逐日看涨”来描述前两年非常态政策刺激期间，一线商品房市场如脱缰之马那样，用“风声鹤唳、门可罗雀”来形容目前一线城市商品房市场的现状一点都不过分，绝非杜撰。而这种景象，在二线城市也已经开始显现！　　导致上述情形的因由只有一个：刺激政策退出了，紧缩政策及相关效应开始显现！市场又开始了一轮“从冷到热、再由热到冷”的周期性轮回。　　对于我国房地产市场所存在的这种周期性波动与政策调控阶段性变动之间的若即若离的关系、抑或恩怨是非般的情结，还得从我国城市化与工业化进程中的政策变迁与经验积累说开去。 　　跟踪研究，笔者发现，我国房地产市场存在的波动性可以追朔到1984年开始的“推行商品房试点、发展房地产业”这一政策推出之时。此后，我国房地产市场就经历了具有“两三年促进、三两年规范”特征的曲折性、螺旋式发展历程！其产业及政策特征可以归结为：1984年，启动商品房政策试点；1985－1987年，防止盲目发展：1988－1989年，扩大发展；1990－1991年，治理整顿；1992年，治理整顿结束、加快发展；1993－1997年，实施宏观调控；1998－2002年，促进发展、消化库存；2003－2007年，强化宏观调控；2008－2009年，非常态救市；2010－2011年，政策归于常态，紧缩措施出台。 　　上述时间标尺为我们清晰地刻画出了当前我国房地产市场、尤其是商品房市场“由热转冷”这一态势极具时间纵深感观的政策调控图像，也从一定视角上给房地产企业应对紧缩环境下的市场波动以某种启发。 　　就长期制度导向而言，从1984年商品房试点、到1995年实施安居工程、到1998年发展经适房、再到2007－2008年回归保障房，我国房地产业宏观制度一路从变革走来，显示出在探索中前行、摸着石头过河的特征；就阶段性调控政策特征来看，大多数政策的出发点与落脚点均围绕“经济冷热”及“通胀与紧缩”展开，其主要政策工具为住房、土地、财税及金融政策。当然，正如国家住建部部长姜伟新所言，“当前阶段性限购政策是不得以而为之，会适时取消的。” 　　笔者认为，除住建部提到的全国住房系统联网这一因素外，限购、限贷政策的取消将主要取决于全国范围内保障房的建设进展情况及上海、重庆两地房地产税试点成效情况。这种判断带来的预期看似不乐观，但在“十二五”及“十三五”期间我国城镇化进程仍将分别提高4.1%的背景之下，上述因素只能说是房企在经营策略方面应该慎重考虑的重要方面。 　　面向未来十年仍然巨大的市场空间，面对2007－2008年业已深刻变革的产业政策，面对周期性变化的调控措施，在当前阶段性紧缩环境下，房地产企业的应对之策，对于自身的实力积累及长远发展意义重大。当前，房企的主要着力点应该关注以下几个方面： 一、压缩项目投资，减少商品供应，降低资金占压 　　面对政府差别化的限购、限贷政策及日趋严格的土地开发利用政策，随着宽松政策惯性的消失以及紧缩政策效应的显现，房地产企业作为房地产商品供应商，在供应环节的应对之策，最理性的当属减少供应，一方面降低资金占用，另一方面也会起到将供需矛盾逐步扭转到趋向有利于供应商这一方。当然，这样做，有被市场牵着鼻子走的痕迹，实属应急之举。 二、彰显品质，适度促销，有序回笼资金 　　在阶段性市场低迷的情况下，大幅降价不是明智之举，因为政府从来没说非得让房地产市场大幅降价，只提防止部分地区房价过快、过高上涨，以控制涨幅在合理范围内。这里面隐含着三个方面的潜台词：一是人民币对外升值，人民币资产不应反向贬值；二是房地产业金融属性显著，资本杠杆率高，房地产市场大幅波动事关国家金融安全，美国金融危机即为前车之鉴；三是随着我国人口红利的消失，人工成本的逐步上升，未来若干年工资增长幅度相对于房价滞涨或适度回调，有利于修复和优化目前严重失衡的房价收入结构。 　　因此，从近期来看，尽管房价涨幅在回落，部分房价过高地区的部分房企已降价销售，这大多与其资本实力及资金周转失灵相关；但对于在2009－2011年上半年回笼了大量现金且没有得意忘形、肆意铺摊子的房企而言，大可不必盲目跟风、折价销售。强调品质，适度促销，才是市场引领者应有的市场王道！ 三、放缓土地储备，坚持现金为王 　　目前，市场走低才刚刚开始。将减少资金占用放在首要位置，压缩现有项目投资，放缓土地储备，降低一切可能的资产性或资本性支出；同时坚守品质与价值导向，适度促销，以有序回收资金，双向增加现金持有量，坚持现金为王，做到“手中有粮、心里不慌”，是资金管理成效显著房企的有效选择。 四、研判政策走向，分析市场趋势，待机适时并购 　　当我们对2007年底－2008年上半年房地产市场一派低迷的记忆尚未完全散去时，受2008年底2009年初一系列非常规刺激政策的激励，既便是在2010年10月政策激情开始渐进退去时，市场参与者却还在兴致勃勃、高唱凯歌、一往直前。其时，市场走低的伏笔已然埋下。当前，市场下滑迹象十分明显。作为市场主体，何去何从，不仅仅是主观愿望的问题，更与能力、实力及素质相关至大。当下，准确研判走向、分析趋势，持币待购，以备适时救死扶伤、扩编收兵、壮大体量、共谋发展，或许比单兵作战、赤膊上阵要经济或更具战略意义得多。 五、调研市场需求，完善产品线，以备经营扩张 　　市场的周期性波动决定着经营的周期性应对。逆周期策略不仅是包括央行在内的有关部门的专利，也是包括房企在内的所有企业应对市场预期及其变化的有效工具。尽管房地产市场需求空间仍然很大，但政策的目标性、需求的差异性及细分市场的特质性，迫使优秀房企要像敬畏生命与尊严那样敬畏政策与市场。人类对美好事物的追求是永无止境的，对好房子与好生活的追求亦不例外。因此，市场危局之下，我们要做的，一方面是积极应对，另一方面也要强身健体、苦练内功，以备市况好转时扩张之需。 六、优化资本结构，补充资本实力，规避资本风险。 　　资本是实力的象征。资本规模与结构决定了企业的运营规模、产品结构及其运营模式。越是在困难期，越是对资本实力与资产运营能力的考验。对于面临资金占压与周转风险的房企而言，当前，在尽力盘活资源、解救危急之余，扩充资本尤其是股权资本，以降低杠杆率，提高经营稳健性，或许是实施下一轮经营扩张的终极选择。 　　未来十年，随着我国城市化进程的持续加速及人口红利的减弱，房地产业尤其是商品房的投资收益水平成非线性下降将是大概率事件，但仍较一般制造业水平要高。这或对房地产企业的投资开发效率及投资结构提出严酷挑战。可以说，在顺应政策导向、引领市场趋势、聚集资本实力、加速开发周转等方面，万科作为行业领跑者已然走在前列。在紧缩环境来临之时，让我们学习行业标杆榜样，科学有效应对各种挑战，走出一条适合自身的房企成长发展道路！ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/榆木

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350VIP浦京集团建材“一种有机锡无铅型材”发明专利获“2011年度陕西省专利奖二等奖”

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　　日前，在陕西省知识产权局开展的陕西省专利奖评选活动中，经省专利奖专家评审组、省专利奖励委员会审定，350VIP浦京集团建材“一种有机锡无铅型材”发明专利被授予“2011年度陕西省专利奖二等奖”。 通讯员 冀亚东

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集团公司组织召开2011年度报表审计布置会

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通讯员 廖海波　　为做好2011年度会计报表审计工作，10月20日，集团公司组织召开了2011年年报审计布置会。集团公司党委副书记牛跃进出席会议并讲话。集团下属各公司财务负责人、各审计事务所负责人和集团内控部相关人员参加了会议。 　　年度报表审计是集团审计体系的重要组成部分。此次会议首先对今年的审计计划进行了安排部署，并强调了有关注意事项、主要时间节点及各阶段具体要求，以确保审计工作顺利实施。　　会议要求，审计事务所在执业过程中必须恪守独立、客观、公正的职业道德，认真做好预审及终审工作，真实反映各公司的财务及经营情况，并按照审计计划的要求完成审计工作。　　最后，牛跃进对审计工作提出了三点要求：一是各公司要进一步提高对年报审计工作的认识。他指出年报审计好比是给企业做体检，要做到不回避、不遮掩，发现问题、解决问题；二是要强化企业法人责任意识，各单位负责人对审计结果必须及时清楚掌握，切实提高法人单位对其所投资企业资产管理的责任意识；三是对事务所提供的资料、信息必须充分、公开、透明，并要求事务所严格按照准则要求实施审计工作，并提出意见建议；四是各方要共同努力、密切配合，按照进度高效完成年报审计工作，为集团公司的健康稳定发展保驾护航。

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350VIP浦京集团幕墙门窗完成西北首个光伏幕墙工程

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通讯员 刘丛里　　近日从咸阳传来喜讯，350VIP浦京集团幕墙门窗顺利完成西北首个光伏幕墙工程。　　据悉，光伏幕墙集合了光伏发电技术和幕墙技术，是集发电、隔音、隔热、遮阳、安全、装饰等功能于一体的350VIP浦京集团技产品，特别是太阳能电池发电不会排放二氧化碳或产生对温室效应有害的气体，也无噪音，是一种洁净能源，与环境有很好的相容性，充分体现了建筑的智能化与人性化特点，代表着国际上建筑光伏一体化技术的最新发展方向。　　在深化与万达、恒大集团战略合作的同时，350VIP浦京集团幕墙门窗加快幕墙技术升级创新，旨在加快幕墙产业跨越式发展，促进门窗产业和幕墙产业协调、可持续发展。为了顺利完成咸阳光伏幕墙工程，350VIP浦京集团幕墙门窗早在去年就组织人员精心研究光伏产业和幕墙产业的技术理论和发展前景，掌握了建设光伏幕墙工程的相关知识。9月份以来，350VIP浦京集团幕墙门窗光伏幕墙项目人员发扬“出实招、干实事、求实效”的企业精神，精心设计、标准施工，按时保质保量地完成了西北首个光伏幕墙工程。　　该工程的顺利完成大大提升了350VIP浦京集团幕墙门窗的品牌影响力和市场美誉度，更加巩固了公司在西北地区幕墙龙头企业地位，也为公司进一步打造幕墙门窗全球领袖品牌奠定了坚实的基础。

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高新地产荣膺中华建筑金石奖三项大奖

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10月25日，由台湾中华教科文创新发展协会、中华建筑金石奖活动委员会主办的第19届“中华建筑金石奖”在高新地产举办了一场特别的颁奖仪式。中华建筑金石奖活动委员会执行长曾德贤偕同金石奖评审团总召集人陈光雄亲临西安，为高新地产颁发了“卓越品牌企业”、“杰出城市地标”、“顶尖居住品牌”等三项大奖。集团公司总经理助理、高新地产总经理张彦峰出席颁奖仪式。　　张彦峰对中华建筑金石奖活动委员会执行长曾德贤和金石奖评审团总召集人陈光雄的到来表示了热烈的欢迎。他说，早在九年前，高新地产就曾在第十届中华建筑金石奖的评选中荣获三项大奖。而明年适逢高新地产成立20周年，此次高新地产再次获得金石奖卓越品牌企业奖，高新·水晶城和枫林·九溪分别获得杰出城市地标和顶尖居住品牌两项优良规划设计奖，这无疑是高新地产20周年庆典最好的礼物，也是对高新地产的肯定和鞭策。　　陈光雄表示，近几年大陆的城市风貌随着经济的发展变化很大，城市风貌的发展和建筑的设计、品质密切相关，两岸业界有共同责任让城市品质得到更好提升。曾德贤在致辞中邀请高新地产公司前往台湾参观学习。随后，陈光雄和曾德贤为高新地产颁发了卓越品牌企业、杰出城市地标和顶尖居住品牌三项大奖。　　据悉，成立于1993年的台湾“中华建筑金石奖”，从关注人居环境的细节入手，从建筑、规划、品质、材料、施工全面考核项目本身，是台湾建筑界最富盛名、最具权威的国际建筑奖项，被媒体誉为“台湾建筑界的奥斯卡”。 通讯员 赵鲜

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2011-11

350VIP浦京集团建材“一种有机锡无铅型材”发明专利获“2011年度……

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通讯员 冀亚东 　　日前，在陕西省知识产权局开展的陕西省专利奖评选活动中，经省专利奖专家评审组、省专利奖励委员会审定，350VIP浦京集团建材“一种有机锡无铅型材”发明专利被授予“2011年度陕西省专利奖二等奖”。

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浅议紧缩环境下房地产企业的应对之道

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正如用“热火朝天、逐日看涨”来描述前两年非常态政策刺激期间，一线商品房市场如脱缰之马那样，用“风声鹤唳、门可罗雀”来形容目前一线城市商品房市场的现状一点都不过分，绝非杜撰。而这种景象，在二线城市也已经开始显现！　　导致上述情形的因由只有一个：刺激政策退出了，紧缩政策及相关效应开始显现！市场又开始了一轮“从冷到热、再由热到冷”的周期性轮回。　　对于我国房地产市场所存在的这种周期性波动与政策调控阶段性变动之间的若即若离的关系、抑或恩怨是非般的情结，还得从我国城市化与工业化进程中的政策变迁与经验积累说开去。 　　跟踪研究，笔者发现，我国房地产市场存在的波动性可以追朔到1984年开始的“推行商品房试点、发展房地产业”这一政策推出之时。此后，我国房地产市场就经历了具有“两三年促进、三两年规范”特征的曲折性、螺旋式发展历程！其产业及政策特征可以归结为：1984年，启动商品房政策试点；1985－1987年，防止盲目发展：1988－1989年，扩大发展；1990－1991年，治理整顿；1992年，治理整顿结束、加快发展；1993－1997年，实施宏观调控；1998－2002年，促进发展、消化库存；2003－2007年，强化宏观调控；2008－2009年，非常态救市；2010－2011年，政策归于常态，紧缩措施出台。 　　上述时间标尺为我们清晰地刻画出了当前我国房地产市场、尤其是商品房市场“由热转冷”这一态势极具时间纵深感观的政策调控图像，也从一定视角上给房地产企业应对紧缩环境下的市场波动以某种启发。 　　就长期制度导向而言，从1984年商品房试点、到1995年实施安居工程、到1998年发展经适房、再到2007－2008年回归保障房，我国房地产业宏观制度一路从变革走来，显示出在探索中前行、摸着石头过河的特征；就阶段性调控政策特征来看，大多数政策的出发点与落脚点均围绕“经济冷热”及“通胀与紧缩”展开，其主要政策工具为住房、土地、财税及金融政策。当然，正如国家住建部部长姜伟新所言，“当前阶段性限购政策是不得以而为之，会适时取消的。” 　　笔者认为，除住建部提到的全国住房系统联网这一因素外，限购、限贷政策的取消将主要取决于全国范围内保障房的建设进展情况及上海、重庆两地房地产税试点成效情况。这种判断带来的预期看似不乐观，但在“十二五”及“十三五”期间我国城镇化进程仍将分别提高4.1%的背景之下，上述因素只能说是房企在经营策略方面应该慎重考虑的重要方面。 　　面向未来十年仍然巨大的市场空间，面对2007－2008年业已深刻变革的产业政策，面对周期性变化的调控措施，在当前阶段性紧缩环境下，房地产企业的应对之策，对于自身的实力积累及长远发展意义重大。当前，房企的主要着力点应该关注以下几个方面： 一、压缩项目投资，减少商品供应，降低资金占压 　　面对政府差别化的限购、限贷政策及日趋严格的土地开发利用政策，随着宽松政策惯性的消失以及紧缩政策效应的显现，房地产企业作为房地产商品供应商，在供应环节的应对之策，最理性的当属减少供应，一方面降低资金占用，另一方面也会起到将供需矛盾逐步扭转到趋向有利于供应商这一方。当然，这样做，有被市场牵着鼻子走的痕迹，实属应急之举。 二、彰显品质，适度促销，有序回笼资金 　　在阶段性市场低迷的情况下，大幅降价不是明智之举，因为政府从来没说非得让房地产市场大幅降价，只提防止部分地区房价过快、过高上涨，以控制涨幅在合理范围内。这里面隐含着三个方面的潜台词：一是人民币对外升值，人民币资产不应反向贬值；二是房地产业金融属性显著，资本杠杆率高，房地产市场大幅波动事关国家金融安全，美国金融危机即为前车之鉴；三是随着我国人口红利的消失，人工成本的逐步上升，未来若干年工资增长幅度相对于房价滞涨或适度回调，有利于修复和优化目前严重失衡的房价收入结构。 　　因此，从近期来看，尽管房价涨幅在回落，部分房价过高地区的部分房企已降价销售，这大多与其资本实力及资金周转失灵相关；但对于在2009－2011年上半年回笼了大量现金且没有得意忘形、肆意铺摊子的房企而言，大可不必盲目跟风、折价销售。强调品质，适度促销，才是市场引领者应有的市场王道！ 三、放缓土地储备，坚持现金为王 　　目前，市场走低才刚刚开始。将减少资金占用放在首要位置，压缩现有项目投资，放缓土地储备，降低一切可能的资产性或资本性支出；同时坚守品质与价值导向，适度促销，以有序回收资金，双向增加现金持有量，坚持现金为王，做到“手中有粮、心里不慌”，是资金管理成效显著房企的有效选择。 四、研判政策走向，分析市场趋势，待机适时并购 　　当我们对2007年底－2008年上半年房地产市场一派低迷的记忆尚未完全散去时，受2008年底2009年初一系列非常规刺激政策的激励，既便是在2010年10月政策激情开始渐进退去时，市场参与者却还在兴致勃勃、高唱凯歌、一往直前。其时，市场走低的伏笔已然埋下。当前，市场下滑迹象十分明显。作为市场主体，何去何从，不仅仅是主观愿望的问题，更与能力、实力及素质相关至大。当下，准确研判走向、分析趋势，持币待购，以备适时救死扶伤、扩编收兵、壮大体量、共谋发展，或许比单兵作战、赤膊上阵要经济或更具战略意义得多。 五、调研市场需求，完善产品线，以备经营扩张 　　市场的周期性波动决定着经营的周期性应对。逆周期策略不仅是包括央行在内的有关部门的专利，也是包括房企在内的所有企业应对市场预期及其变化的有效工具。尽管房地产市场需求空间仍然很大，但政策的目标性、需求的差异性及细分市场的特质性，迫使优秀房企要像敬畏生命与尊严那样敬畏政策与市场。人类对美好事物的追求是永无止境的，对好房子与好生活的追求亦不例外。因此，市场危局之下，我们要做的，一方面是积极应对，另一方面也要强身健体、苦练内功，以备市况好转时扩张之需。 六、优化资本结构，补充资本实力，规避资本风险。　　资本是实力的象征。资本规模与结构决定了企业的运营规模、产品结构及其运营模式。越是在困难期，越是对资本实力与资产运营能力的考验。对于面临资金占压与周转风险的房企而言，当前，在尽力盘活资源、解救危急之余，扩充资本尤其是股权资本，以降低杠杆率，提高经营稳健性，或许是实施下一轮经营扩张的终极选择。 　　未来十年，随着我国城市化进程的持续加速及人口红利的减弱，房地产业尤其是商品房的投资收益水平成非线性下降将是大概率事件，但仍较一般制造业水平要高。这或对房地产企业的投资开发效率及投资结构提出严酷挑战。可以说，在顺应政策导向、引领市场趋势、聚集资本实力、加速开发周转等方面，万科作为行业领跑者已然走在前列。在紧缩环境来临之时，让我们学习行业标杆榜样，科学有效应对各种挑战，走出一条适合自身的房企成长发展道路！ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/榆木

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天地源·御湾惠州豪门盛宴活动备受热捧

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通讯员 可航　　10月22日，备受关注的惠州首席城市江湾别墅——天地源·御湾上演豪门盛宴，活动不仅吸引近千名惠州名流聚焦天地源·御湾五星级会所，还邀请到了来自惠州、深圳、东莞、香港等地的贵宾。　　借助顶级车系展示以及高端拉斯维加斯活动的合作平台，天地源＆#8226;御湾成为了10月深惠地区新的聚焦点。活动当天，天地源·御湾内的奥迪顶级车系展示区汇聚了近10台世面最新款奥迪名车，其中包含奥迪R8全新版本以及以奥迪勒芒quattro概念车为原型的限量产车型奥迪R8。活动期间，惠州天地源公司还举办了高端拉斯维加斯活动，并邀请了澳门专业荷官和兔女郎，刺激的游戏同样吸引大批客户热情参与。　　天地源＆#8226;御湾位于惠州市惠城区东部新城中央别墅区，此次主推户型310㎡至580㎡联排及独栋，项目借鉴“花园城市”发展的“湾区”规划理念，由香港顶级设计师梁志天倾力打造。据了解，天地源·御湾采用双层中空LOVE-E玻璃，与普通中空玻璃相比，更具隔音、隔热、保温效果；阳台所搭建的木架全为香樟实木，屋檐下尾角收口是用印象石干挂；外墙石材采用西班牙进口砂岩，中国锈石，每一道工序及材料都经过严格把控。同时，天地源＆#8226;御湾所配置的世界级霍尼韦尔智能家居系统，是比尔·盖茨家以及迪拜高档酒店均采用的智能家居系统，360度掌控家居，让生活提前50年。

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2011-11

高新地产代建第四安置小区项目顺利交房

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通讯员 徐娜　　10月15日至20日，经过一年多紧张有序的建设，由高新地产公司代建的高新区第四安置小区提前三个月实现竣工并正式交房。　　自2010年5月开工建设以来，作为高新区的民生工程和重点项目，第四安置小区项目的建设备受各级领导关注。为了尽早建成一个崭新温暖的家园，保质保量完成好农民安置房代建任务，代建单位高新地产带领各施工单位日夜奋战，狠抓工程进度和施工质量，在冬季到来之前及时安置好农民兄弟。10月15日，第四安置小区正式竣工落成，交房现场迎来了首批安置村民，交房过程井然有序。　　据悉，第四安置小区位于高新区科技八路以南、丈八西路以北，占地67亩，总建筑面积为69060平方米，共有15栋六层安置房及1栋会所，将提供804套住宅。