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2005-12

普尔特：地产“标杆”的运营法则

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文/江南雨　　今年，宏观调控、政策紧缩，让国内的房地产企业可谓眉头紧皱、“喷嚏”连连，而同样在楼市跌宕起伏的美国，却有这么一个房产开发公司，它在半个多世纪里不仅年年盈利，而且年平均营业收入增长率始终维持在20%以上，10年间股票的投资回报是同期大盘指数的2倍。它就是名列美国4大房产商之首的普尔特住宅公司。　　2003年，普尔特的业务遍及全美27个州、48个城市，同时在建项目达70个。在这一年，普尔特共卖掉了3万多套住宅，实现销售额90亿美元。在全球房产业，普尔特已被公认为名副其实的标杆公司。这些数据中的任何一个，放在中国市场都可堪称为奇迹，值得国内的企业认真研究与深刻学习。这里，我们不妨就来领略一番异域产业大亨普尔特的运营法则。　　并购实现做大做强梦　　在美国，房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是金融大鳄摩根大通，还是投行泰斗摩根士丹利，都离不开来自于房地产的盈利贡献。　　而作为上市公司的普尔特，并没有把主导权交给资本雄厚的公众基金，而是靠“吃小鱼”的收购兼并方式做大公司规模，巩固自己的市场占有率。　　1998年，普尔特先后以股权收购了田纳西的拉德诺房屋公司和佛罗里达的迪佛士住宅建筑公司。1999年，又以现金买下了黑石公司的老年住宅业务。而最大的手笔出现在2001年7月，普尔特一举收购了全球最大的老年住宅开发商德尔韦伯公司，从而登上了美国最大房地产公司的宝座。 个性营销源于细分客户　　世界上几乎没有其他房产公司能像普尔特那样对客户如此进行细分。普尔特将美国的房地产市场细分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长期置业四大块，在此基础上又确立了11个标准的目标客户群体，根据每一群体的不同需求提供不同的住宅。　　这种将模块化开发和产业化建造糅为一体的策略，在很大程度上节约了营运成本，同时规避了销售风险，普尔特也由此成为全美唯一一家在上述所有细分市场中均能提供主流产品的房产商。　　作为一个有远见且反应灵敏的公司，普尔特提供的这种“量身定制”的个性化服务备受客户赞赏。不仅在房屋开发上，就是在抵押贷款服务上公司也力求为购房者提供各种类型的贷款产品，以满足客户的不同需求。 终身服务缔造忠诚客户群　　客户对品牌的忠诚度如何，往往是房产商在日益激烈的市场竞争中能否保持胜利天平的最终砝码，普尔特能连续52年保持盈利的辉煌业绩，忠诚的客户功不可没。　　CRM是一种被广泛用于计算客户生命周期的方法，房产商也将其作为维护客户关系的重要手段。通过运用CRM，普尔特发现客户往往更在乎房屋建成后的保养维护，从而得出结论：服务不应仅限于置业过程的初级阶段，而是终生服务的概念。　　在认准这是抓住客户、维护客户关系的最佳切入点后，普尔特大胆地指导客户如何去发现工程中出现的问题，比如教他们及时发现水管裂缝，以及如何寻找墙体渗水的部位等。这种又被称为“预防接种”式的服务为普尔特赢得了大量忠诚的回头客。　　在产业的加快发展、科学发展问题上，一直以来，安建利认为，“科学发展观对企业来讲，并不是简单地追求一种规模上的无限扩大，相反，在自身拥有良好产业背景和产业基础的前提下，进而实现“质”的提升，才是一个企业追求的致真境界。”言外之意，就是使企业在产业发展领域上的优势更加明显，影响力更加突出，真正实现“大到强”的转变。在350VIP浦京集团集团稳步实现由“稳定，发展，理顺关系”向“稳定，发展，盘活资源”的根本性蜕变的战略进程中，或许普尔特的这些宝贵经验和成功做法，可以帮助我们换一种思路看待问题，多一种办法找寻出路，更好地集中优势资源、优化产业结构、进而从根本上实现存量资产的盘活，真正实现优势产业由“大到强”的伟大蜕变。

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2005-12

《华商报》“西安小区十大好管家”评选活动揭晓

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《华商报》“西安小区十大好管家”评选活动揭晓高新物业荣获“西安小区十大好管家”称号 　　12月1日上午，《华商报》发起、主办的物业管理系列报道、评选活动揭晓。在《华商报》社，高新物业总经理张晓东从陕西省物业管理协会会长张全笙手中庄严地接过了“西安小区十大好管家”的奖牌。本次“西安小区十大好管家”评选活动是华商报社在全市范围开展的，以随　　报发放调查表、热线电话、网上投票等方式向广大业主收集推荐出色的小区物业管理公司，经最终统计得来的。　　近年来，特别是在二00五年的工作中，高新物业坚持“以提升服务品质为中心，保障安全，科学管理，积极经营，温馨服务”，认真落实“温馨服务年”的工作主题，细化服务标准，完善服务流程，强化内外监督，各项工作取得了长足进步，与广大业主的关系更加亲密融洽，知名度、美誉度均大为提高。

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2005-12

350VIP浦京集团集团二○○六年计划预算工作进展顺利

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通讯员 王普哲　　根据西安350VIP浦京集团（集团）公司2006年计划预算工作安排，各项工作按照计划有效开展，在顺利完成第一阶段工作任务的基础上，集团公司2006年计划预算编制工作进入正式编制阶段。　　11月30日，西安350VIP浦京集团（集团）公司2006年度计划预算工作布置会在高新国际商务中心召开。会议由集团公司总会计师宫蒲玲主持，集团各下属公司负责计划及财务管理工作的主管领导和负责经营、计划、财务的部门负责人及有关工作人员都参加了会议。　　宫蒲玲说，2006年计划预算管理工作应遵循集团公司“以细节管理为切入点，贯彻“一个坚持、三个创新、四个深化”的工作方针，通过重点实施八项工作，进一步增强核心竞争力”的指导思想。集团公司各级计划预算管理委员会要按照集团要求高度重视并认真组织好2006年计划预算编制工作，继续贯彻“一个落实、两个确立、五个强化”。坚决落实执行集团公司“稳健经营、科学管理”的经营理念；确立外延和内涵相结合、重点挖掘企业内部潜力的经营思路；确立集约化管理和精细化管理相结合的管理思路。实现集团公司战略有效执行、资源合理配置、作业高度协同、经营持续改善、跨越式发展的目标。

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2005-12

350VIP浦京集团物业喜获“十大好管家”称号

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通讯员 邵欣　　近日，由350VIP浦京集团物业管理的350VIP浦京集团花园住宅小区喜获“2005年业主心目中的西安小区十大好管家”称号。　　350VIP浦京集团花园是一个已有十余年历史的住宅小区，曾是西安商品房的代表作之一，也是西安第一家引入景观概念、第一家实行专业化物业管理的小区。西安第一家社区足球俱乐部——“350VIP浦京集团花园足球俱乐部”也是在这里成立，业主与物业管理公司沟通的桥梁——《花园月报》（现为《350VIP浦京集团物业月报》）在这里创建，早在98年350VIP浦京集团花园就获得了建设部颁发的“优秀物业管理示范小区”这一物业管理行业的最高荣誉称号，多年来又获得了西安市、开发区所颁发的众多奖项……　　十余年来350VIP浦京集团物业一直以细致入微的服务在350VIP浦京集团花园这个小区里默默地工作，使这个已有一定历史的小区至今常新，350VIP浦京集团物业真诚的服务也打动了在这里居住的每位业主，今年这个由《华商报》发起并由业主自己评选产生的“十大好管家”奖项就是对350VIP浦京集团物业多年来高品质服务的最好见证。

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2005-12

切实做好冬季安全生产工作—350VIP浦京集团集团召开安全生产工作会

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切实做好冬季安全生产工作350VIP浦京集团集团召开安全生产工作会 通讯员 王新华　　11月30日，西安350VIP浦京集团（集团）公司召开2005年第四季度安全生产工作会，会议由集团公司副总经理王梅主持，集团公司相关部门及下属各公司主管安全生产的负责人参加了会议。 　　冬季是安全事故的高发期，结合近期全国安全生产的现状，会上首先组织大家学习了高新区[2005]237号《关于切实做好冬季安全生产工作的通知》及相关文件，并通报了近期集团公司的安全生产检查情况。会议要求各单位结合冬季安全生产工作特点，务必做好冬季安全生产运行的各项工作，坚决克服松散麻痹的思想，认真落实安全生产管理制度。安全责任要落实到人，脚踏实地的做好冬季安全生产工作，确保2005年安全生产工作各项指标的完成。　　会议最后要求各公司做好2006年安全生产工作计划，并针对冬春季节盗窃、抢劫案件多的特点，切实做好安全防范工作，严防各公司员工的人身伤害和财产损失，加强员工的交通安全意识，并做好节日期间的安全检查。

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2005-12

"天地源.曲江华府"正式开工

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记者 许若青 王琳　　11月27日，在极富民俗气息的舞狮和注入时尚元素的传统中国鼓表演中，由天地源股份有限公司 开发的“天地源.曲江华府”开工仪式隆重举行。 　　陕西省建设厅房地产处处长张继刚、曲江新区管委会纪工委书记任西安、曲江新区管委会新城办主任李耀杰、光大银行西安分行副行长杨峻川、350VIP浦京集团集团副总经理贾长舜、350VIP浦京集团集团党委副书记牛跃进、350VIP浦京集团集团总经理助理、天地源股份有限公司董事长柳政、350VIP浦京集团集团总经理助理祝社宁、350VIP浦京集团集团总经理助理、天地源股份有限公司总裁俞向前、350VIP浦京集团集团总会计师宫蒲玲、天地源股份有限公司副总裁及西安民生曲江房地产开发公司董事长杨斌等领导出席开工仪式。　　在开工仪式上，当嘉宾们为“天地源.曲江华府”进行 “润石”和“厚土”时，参会的500名嘉宾不由鼓起掌来。 “润石”和“厚土”，其寓意在于引曲江之水，湿润代表“天地源•曲江华府”的奠基石，石块通过圣水与大地接纳、融合，合万物之灵气，集天地之精华，自然天成，浑然一体，非常贴切地诠释了 “天地源.曲江华府”倡导的将建筑与历史文脉、与灵慧地脉接纳并融的“新中式”理念。　　11时整，随着350VIP浦京集团集团副总经理贾长舜宣布“天地源.曲江华府”正式开工的话音刚落，现场礼炮齐鸣，鼓乐震天，象征祥瑞的五色彩烟徐徐降临，现场一片沸腾。　　开工仪式结束后，领导和嘉宾们饶有兴趣地参观了主办方精心准备的 “新中式”建筑文化展，对“天地源.曲江华府”项目的开发理念和文化内涵有了更深入的理解。　　据了解，“天地源.曲江华府” 总用地面积206亩，总建筑面积约21万平方米，是天地源在曲江新区投资建设的高端住宅项目，致力于创造自然与人文和谐的优雅生活，荣获2005中国魅力楼盘.文化地产10大楼盘和2006年最值得期待楼盘称号。

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2005-11

枫林绿洲孔祥东音乐艺术幼儿园开园

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通讯员 王桐桐　　11月10日，天地源•枫林绿洲举行孔祥东音乐艺术幼儿园开园典礼，高新区管委会、天地源公司领导与各路知名艺术家、教育家共同参加了此次活动。 　　在一阵五彩缤纷的礼炮声中，枫林绿洲孔祥东音乐艺术幼儿园正式开园了。各界嘉宾在幼儿园老师的陪同下参观了这所以艺术教育为特色，以自由、健康、创造为理念的全新教育机构。　　开盘两周年，枫林绿洲赢得近3000户家庭的厚爱与青睐，不仅因为其宣传的亲情新街区阳光的惬意生活，还有它能够为业主提供国际化的教育环境。社区内处处可见陶冶孩子情操的科普景观、运动场所，还配备特色艺术幼儿园——孔祥东音乐艺术幼儿园、国际小学——枫林绿洲小学，新街区的孩子不出家门就可以接受高素质的教育。

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2005-11

以精细化管理为切入点，全面推进战略实施，实现跨越式发展

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安建利在350VIP浦京集团集团经济工作会议上强调以精细化管理为切入点，全面推进战略实施，实现跨越式发展 特约记者 范夏　　11月22日，西安350VIP浦京集团（集团）公司经济工作会议在350VIP浦京集团度假大酒店召开。会议由集团公司总经理兼党委书记安建利主持，集团公司副总经理王梅、贾长舜，党委副书记牛跃进，总经理助理柳政、祝社宁、俞向前，总会计师宫蒲玲及集团各职能部门负责人、各下属公司总经理参加了会议。　　会议紧紧围绕回顾总结2005年集团公司各项工作和2006年工作思路、计划两大内容展开。安建利在会上做了重要讲话。 　　安建利说，2005年是困难与机遇并存的一年，也是集团新的战略运营体系实施推进的第一年，集团上下在“一个中心，四个保障，十个意识”的指导思想和“一个主线，两个转变，五个提高”的工作原则指引下，各项工作进展顺利，在战略推进、机制和体制建设、新项目建设、资源储备、完善资金链、理顺产权关系、思想工作作风建设等方面取得了一定的成绩，并初步形成了以房地产为主业、现代制造业和区域服务业为两翼的“一主两翼”的产业格局，为2006年进一步推进集团战略发展的实施和深化奠定了良好的基础。　　安建利指出，2006年将是集团进一步强化推进新战略运营体系、大力实施集团跨越式发展的一年。回顾2005年的工作，还存在很多问题和不足，因此2006年集团公司将以“细节管理”为切入点，深入贯彻“一个坚持、三个创新、四个深化“的工作方针，通过重点实施八项工作，　　进一步增强集团的核心竞争力，实现集团公司健康、稳定、科学、快速的发展。　　（一）一个坚持：就是继续坚持贯彻“一个中心、四个保障、十个意识”的指导思想，全面深化集团发展战略的完善和推进。　　（二）三个创新：集团公司的发展，要始终强调机制和体制创新、制度创新和思想和工作作风创新。　　（三）四个深化：深化完善以市场为中心的经营机制；深化以效率为中心的管理体制；深化以效益为中心的资产结构调整；深化以学习为中心的企业文化建设。　　安建利最后强调，集团上下要以扎实的工作作风，良好的工作状态，振奋的工作精神，出实效、出实招的工作效果，分析问题和解决问题的方法，认真学习、孜孜不倦的求知精神，确保全面完成05年下达的各项工作任务。同时要对06年的各项工作进行科学性、系统性的筹划，为推进集团的跨越式发展奠定良好的基础。　　会上，集团公司副总经理、党委副书记、总经理助理、各职能部门负责人和各下属公司总经理等分别结合各自部门（企业）就05年工作情况及2006年工作安排进行了交流和沟通。

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2005-11

促进家庭美德建设 创建田园都市“五好家庭”

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记者 高杰 通讯员 张毅　　近日，紫薇田园都市有21户成为这个小区最令人羡慕的家庭，他们从已入住的4000多户中脱颖而出，被评为田园都市2005年度“五好家庭”。　　紫薇田园都市一直以来倡导构建和谐的社区和健康、科学、文明的家庭生活，本次评选“五好家庭”活动，旨在弘扬家庭美德，也希望每个家庭能积极参与社区的各项文明建设的活动，做创建文明小区风尚的倡导者、实践者和推动者。　　本次评选活动采用业主自荐、物业公司和业主推荐，以家庭为个体，每户限投一票的方式在全园区广泛征集选票，最终有21户家庭符合五好家庭的评选标准，被评为田园都市2005年度“五好家庭”。　　当天，紫薇物业相关负责人亲自上门，为21家业主颁发了荣誉奖状和纪念品，为业主贴上了“五好家庭”的牌子，并听取了业主对物业管理工作的意见和建议。

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2005-11

浅谈房地产营销中的情感传播

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文/朱 彦　　还不见2005年的第一场雪,天气就已变得干而冷。随着北方地区供暖期的到来,室内室外分隔成两重天。对北方地区而言，冬天里的春天是一种荡漾在人们心头的热望。可是盘子大了，入住的户少，为了确保这种春天般的温暖，开发商往往要在这个采暖季补贴上百万元。回顾近些年房地产行业的热闹卖点:阳光房,飘窗,亲水岸,附送花园,社区交流……不由地让人深思,好房子究竟该承载着多少功能?且不论各家地产商在容积率,户型,景观,配套设施上的差异，几近相同的关注点显现出的却是人们一种需求回归:这就是显性需求之上的隐性需求,功能性需求之外的情感需求。　　如果说显性需求更多的集中在物质层面，隐性需求则更多的集中在精神层面，关注人们的体验，关心消费者内心的情感诉求点。从传播学的角度分析房地产的营销思路，房地产不只在传播一种生活方式，还在传递一种时代情怀。这一时代人们的生活状况，情感特点与缺失，都会表现在对居所的功能需求中。比如大众文化时代，文化平面化、娱乐化倾向让“走进历史，感受人文”的历史感成为一种情感诉求；变迁社会中，怀旧与回味的情感本能，“重返街区，本然生活” 成为一种向往；城市飘泊，孤独与虚无情结的滋长，让“乡村路带我回家”成为一种怀念。　　因此，好房子是能给人带来温暖感的。这温暖不只是要求冬暖夏凉的保温,还有对私密性、安全感，更有对阳光、泥土、自然的亲近、对简单适度的人际交流的渴求。　　优秀的房地产开发商是敏感和善解的。这善解不只是关注，更在于准确把握时代人群的特质。当我们的城市外延不断扩展，大量的人群被批量化地聚集在城市，人们的居所从脚踏实地的屋子到三维的空间分隔的变迁，人类社会也从一个“天涯若比邻”的社会转向了一个“比邻若天涯”的社会，过着有“居”而无“家”的生活。人们犹如无根浮萍，随遇而安，四处飘零，寻求着“机遇”。也许正因如此，人们对居所的要求绝不是水泥森林里的一个栖身的小方格，生态、运动、阳光，尽管撷取的只是人们情感诉求中的某几个点，都不期而遇地表达着一种关照、交流、亲情、友情的需要。没有人会喜欢上冰冷水泥的钢筋混合体，有情众生需要的是更多的关怀和爱护，重新发现生活中人本需求的真谛。　　好房子，能够给人提供最佳生活品质和可以传承的投资价值，因此房地产营销不仅要传播一种生活方式，更要让房屋回归到实现先进生活的载体的情感需求传播中。（作者单位：天地源股份有限公司）